El escenario de alta inflación, incertidumbre y expansión económica, junto con un pobre mercado de capitales doméstico, ha incentivado a los inversores a incursionar en el sector inmobiliario como refugio de valor y esto ha revitalizado el sector.
Al mismo tiempo, la recuperación de la Crisis Internacional de 2008 generó un repunte de la demanda de oficinas por parte de agentes nacionales como internacionales, lo que ha acompañado al incremento de la oferta.
En el presente informe, analizaremos los principales indicadores del sector de oficinas de Buenos Aires, de forma de brindar un resumen de su evolución y panorama actual.
I. Construcción
La actividad de la construcción está estrechamente vinculada con el desempeño económico de un país. Los períodos de bonanza económica suelen aparejar aumentos del nivel de construcción, ya que esta variable es pro-cíclica en relación al PBI.
Luego de la importante crisis sufrida en el año 2001 en Argentina, la construcción de oficinas se ha incrementado paulatinamente. En 2010, la cantidad de m2 incorporados a la oferta superó por primera vez niveles previos a la crisis.
A partir del año 2008, se han culminado un gran número de torres destinadas a oficinas, lo que ha incrementado la cantidad de m2 disponibles en el mercado. En el año 2010, se han incorporado alrededor de 200.000 m2, como consecuencia de la finalización de varios emprendimientos. Este año fue record en términos de construcción, aumentando el inventario en un 14% aproximadamente.
La mayor parte de estas construcciones se ubicaron en Puerto Madero y en la zona norte de Buenos Aires, donde se concentran gran parte de los establecimientos empresariales de la ciudad.
II. Absorción neta y demanda
La absorción neta es un buen indicador de la expansión o contracción del mercado inmobiliario. Durante el 2010, se produjo un importante repunte de este indicador, ubicándose en 153.000 m2 en términos anuales, poniendo en manifiesto una gran expansión del mercado.
La demanda de espacios de oficinas se fue recuperando con respecto a los últimos dos años, signados por la crisis financiera internacional. Para fines de 2010, la demanda se muestra estable y activa, pudiendo responder al importante aumento de la oferta.
III. Precios y vacancia
El incremento del nivel absorción estuvo acompañado por un aumento de la tasa de vacancia, lo que motivó que los precios se comportaran de forma estable.
La renta promedio solicitada por oficinas clase AAA se encontró cerca de USD 29/m2/mes en el último año, disminuyendo 0,7% en relación al año anterior. Por otra parte, la renta exigida para oficinas clase B se ubicó en USD 19/22/mes y ha sido usualmente menor que aquellas de clase A, como consecuencia de las distintas características que ostentan estas oficinas.
En cuanto los precios de venta, presentaron un leve descenso en el año 2009 con respecto al año anterior, cuando alcanzaron su máximo. Por tanto, el ajuste a la baja de precios ocurrió tanto para compraventas como para arrendamientos.
En resumen, se evidenció una caída en los precios, como consecuencia de los efectos de la crisis internacional y el ingreso de numerosos m2 al mercado, pero la misma resultó ser leve.
IV. Conclusión
En el pasado, el mercado de oficinas bonaerense se ha caracterizado por una creciente demanda y una ausencia de nuevos emprendimientos que incrementaran la oferta en el mercado. Sin embargo, esta situación se está revirtiendo.
En los últimos años, se han desarrollado y culminado muchos emprendimientos, los que han incorporado numerosos m2 disponibles en el mercado. En otras palabras, la oferta se ha incrementado de forma importante en los últimos años.
Dicho aumento de la oferta estuvo relativamente acompañado por una ampliación de la demanda. Como consecuencia, el ajuste en el nivel de precios fue leve mientras que la tasa de vacancia en el mercado aumentó ligeramente.
Como conclusión, es posible afirmar que el mercado de oficinas bonaerense se encuentra en un período de expansión, con una gran cantidad de nuevos emprendimientos y una estabilidad a nivel de precios.
Fuente: Situación Inmobiliaria |
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