El mercado de oficinas resultó fuertemente golpeado por la crisis desatada en el país hace ya tres años. El efecto sobre el sector fue resultado del aumento del nivel de desempleo así como también de la crisis inmobiliaria propiamente dicha.
En el presente año, comienzan a surgir señales de una paulatina recuperación del sector, aunque el ritmo de la misma es extremadamente lento según los analistas. Las empresas continúan siendo muy conservadoras a la hora de contratar nuevo personal y esto se refleja directamente en el ritmo de recuperación del mercado de renta de oficinas.
A su vez, al igual que la recuperación económica, el repunte del sector ha sido desparejo, existiendo ciudades con mayor dinamismo que otras. En este sentido, ciudades como Washington DC, San Francisco o Nueva York lideran la recuperación.
En el presente informe, analizaremos los valores actuales de algunos indicadores de actividad del sector, de forma de evaluar la situación presente del mercado.
I. Tasa de Vacancia
La tasa de vacancia de oficinas en EEUU se mantuvo estable en 17,7%. No obstante, este valor se encuentra todavía por encima de la tasa de equilibrio de largo plazo de 12% a 14% y se mantiene en los niveles más altos desde el año 1993 en la medida que la oferta aumentó.
Asimismo, existen diferencias significativas entre distintos mercados en términos de su recuperación, lo que se refleja en la tasa de vacancia de los mismos. La despareja recuperación que se evidencia está estrechamente relacionada con la también despareja recuperación de la economía en su conjunto.
Tomando en cuenta alguna de las principales ciudades del país, observamos que la tasa de vacancia de Miami se ubica en 23%. Esto es consecuencia del gran boom inmobiliario que se produjo años atrás en el que se construyeron muchos edificios destinados a oficinas en el centro de la cuidad que se encuentran totalmente vacíos.
En cambio, ciudades como Nueva York presentan una tasa de vacancia relativamente baja, cercana al 10% derivada de la importancia que tiene dicha ciudad como capital financiera de EEUU y del mundo entero
II. Tasa de absorción
La tasa de absorción fue baja pero positiva, ubicándose en el primer trimestre del año en 5 millones de metros cuadrados, lo que represente el primer aumento en el absorción neta desde el cuarto trimestre de 2007. Esto se contrapone de manera importante con las tasas que estuvieron presentes durante la expansión económica entre los años 2005 y 2007, momento en el cual la tasa promedio fue de 18 millones de metros cuadrados.
A su vez, este indicador está positivamente correlacionado con el nivel de actividad, dado que en la medida que la economía en su conjunto esté creciendo, más espacio será arrendado por las empresas y menor será la vacancia total del mercado. Gráficamente, vemos que en períodos de crisis como a comienzos de los años 2000 o en el 2008, este indicador fue altamente negativo. En contraposición, en períodos de expansión económica tuvo un crecimiento sostenido.
III. Precios promedio
El precio promedio de renta de las oficinas de clase AAA se ubició en US$/m2 28,35, lo que representa un incremento del 1,3% en relación al trimestre anterior. En cambio, aquellas oficinas de clase B se rentan a un precio promedio de US$ 20,85, un 0,8% superior al trimestre anterior.
El aumento en los precios promedios es un resultado positivo que demuestra que los propietarios finalmente sienten la confianza suficiente como para incrementar el nivel de precios.
Sin embargo, en este contexto, aumentos muy importantes en el nivel de rentas son muy poco probables que ocurran en el presente año, ya que cualquier impulso que reciba el sector en términos de demanda es esperable que sea contrarrestado mediante una reducción de los espacios disponibles.
Por lo tanto, es posible afirmar que los precios de renta ya han alcanzado su mínimo y comenzado a aumentar paulatinamente. Sin embargo, en la mayoría de los mercados no se esperan incrementos significativos de precios hasta el año 2021 o 2013.
IV. Transacciones
El comienzo del año 2011 trajo consigo un aumento en el número de metros cuadrados arrendados en algunas zonas del país, sin embargo la tasa por la cual se produjo dicha mejora fue decepcionante. El volumen estimado de transacciones de oficinas a nivel nacional a penas supera los USD 11 billones de dólares en el primer trimestre. Si bien representa una caída del 40% en relación al trimestre anterior, refleja un aumento de casi el triple en relación al mismo trimestre del año anterior.
V. Conclusiones
El mercado de renta de oficinas ha completado su cuarto trimestre de recuperación, pero el ritmo de la misma ha sido muy lento. Existen indicios para esperar una mayor recuperación, en la medida que las ganancias corporativas y las reservas de fondos se encuentran en niveles altos, y las compañías están comenzando a contratar mano de obra a un ritmo mayor. Sin embargo, también hay ciertas situaciones que ponen en duda esta recuperación, como ser el ajuste a la baja de la actividad esperada en EEUU, los precios actuales del petróleo o la gran cantidad de metros cuadrados vacantes.
En el contexto de que el crecimiento económico se mantenga estable (cercano al 3% previsto por la Reserva Federal), la recuperación del mercado de oficinas va a mantenerse en el mediano plazo. Sin embargo, el mercado necesita un impulso mayor de la economía en su conjunto para poder generar un crecimiento de la renta y disminuir el exceso de oferta.
Fuente: Situación Inmobiliaria |
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