El mercado inmobiliario en particular, se vio favorecido por el bajo nivel de depósitos en los bancos, solo el 15,5% del PBI (BCRA), por la cosecha record de soja con valores cercanos a los USD 500 la tonelada (BCR), la elevada liquidez internacional, entre otros factores. También, como los plazos fijos rinden menos que la tasa de revalorización del dólar y el dólar pierde valor; se siguen eligiendo activos reales.
Mercado de Oficinas
La comercialización de oficinas A+ y A en la ciudad y Provincia de Buenos Aires, fue activándose a medida que transcurría el 2011. Los primeros meses estuvieron caracterizados por un mercado amesetado, luego de la buena performance que tuvo el año pasado. En el segundo trimestre, la actividad fue creciendo y permitió que el balance semestral fuese positivo, sobre todo teniendo en cuenta la influencia negativa que produce todo periodo electoral.
Oferta
Durante los últimos meses ingresaron buena cantidad de metros cuadrados al sector, los cuales pudieron satisfacer la demanda que iba creciendo a medida que transcurría el período. Pero, a pesar de esta óptima absorción, los índices de vacancia no han bajado significativamente.
La Zona Norte de la provincia y la ciudad, por ejemplo, tienen la vacancia más elevada (aprox. 15% cada una). Si bien Zona Norte provincia tiene buena absorción, es una de las áreas que más stock ha incorporado en el último período. Catalinas, por su parte, aumento su vacancia por la migración de empresas hacia otros sectores, especialmente al norte.
Puerto Madero con, aprox. el 9% de vacancia, presenta un óptimo grado de absorción, mientras que Plaza Roma mantiene sus valores habituales. Las zonas con menor vacancia son Plaza San Martín (alrededor de 2%) y Microcentro (cerca del 4%). La construcción de oficinas se ha desacelerado en relación a 2010, pero se proyecta una reactivación en la segunda parte del año.
Demanda
La demanda del semestre pasado estuvo más activa en la última parte de este periodo, luego de un primer trimestre amesetado. Igualmente, el aumento del nivel de absorción fue proporcional a la mayor vacancia originada por los nuevos metros que se fueron sumando a la oferta, por lo tanto, las variables del mercado se mantuvieron estables. Dentro de la categoría A, las dimensiones que rondan 250 – 500 m², son las de mayor diversidad y las más solicitadas por parte de pequeñas y medianas empresas.
Las principales empresas tomadoras de espacios de oficinas son del rubro tecnológico, desarrollo de software, petroleras, laboratorios y empresas de servicios.
La reactivación de la actividad no alcanza para bajar los índices de vacancia que presenta el mercado (promedio, 9,3%), porque la oferta es superior a la demanda. Igualmente, se espera que en los próximos meses haya un progresivo cambio positivo en este sentido.
Precios
El asking price de las oficinas en alquiler se mantuvo estable respecto al año pasado, con tendencia a la suba en algunos casos. En edificios A+, por ejemplo, el valor promedio fue de USD/m² 31,5 siendo más elevado en las zonas de Puerto Madero, Catalinas y Plaza Roma. Las oficinas clase A, por su parte, estuvieron valorizadas en USD/m² 24 aprox. En la comparación interanual (Q2 2010 – Q2 2011), no se produjeron grandes cambios. La suba de precios no fue generalizada por el buen nivel de oferta existente, a pesar que la demanda se reactivó en el segundo trimestre. Frente a esto, las empresas prolongan sus tiempos de búsquedas y dilatan sus decisiones de relocalización.
Proyección
Para los próximos meses no se prevén grandes cambios en el mercado inmobiliario. Se proyecta un 2011 con oferta y demanda estables, pero sin el buen ritmo de actividad de años anteriores. Actualmente hay 137.000 m² de oficinas en construcción, en su mayoría, de categoría A+ y A. Para este año se espera que sean inaugurados aproximadamente 50.000 m². El resto, se terminarían en 2012.
Los proyectos anunciados totalizan 150.000 m². La mayoría corresponden a Zona Norte: 104.795 m². De los cuales, alrededor de 38.000 m² serán incorporados en los próximos meses. Luego se ubica Puerto Madero, con 32.000 m² de oficinas en construcción, pero sólo 12.000 m² ingresarán este año, con la finalización de la segunda torre de Madero Harbour. Para el 2012 se espera que ingresen al sector 20.000 m² de oficinas más.
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Fuente: Buenos Aires Office Market Trends |
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